Nicole Ziese

Jahreswechsel: Was sich 2021 für Bauherren und Hauseigentümer ändert

Zum Jahresbeginn treten meist neue Gesetze und Verordnungen in Kraft, Regelungen werden verschärft oder neue Fördermittel bereitgestellt. Bauherren und Hauseigentümer sollten diese Änderungen im Blick haben, denn oft geht es um beträchtliche Geldsummen.

Eine der größten gesetzlichen Veränderungen, die das neue Jahr betreffen, ist dieses Mal jedoch schon vor dem Jahreswechsel in Kraft getreten: Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 1. November 2020 gilt.

Dämmstoff einer Dachdämmung


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1. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG hat zum 1. November 2020 die bisherigen Regelungen im Energierecht ersetzt und vereinheitlicht, also das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Die Kernpunkte des neuen GEG sind:

  • Festschreiben der Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden
  • Regelungen zur Erstellung und Verwendung von Energieausweisen
  • Regelungen zum Einsatz erneuerbarer Energien

Insgesamt hat das GEG für Bauherren und Immobilieneigentümer sowie Käufer von Immobilien keine nennenswerten Verschärfungen gebracht, sondern zum Teil sogar Erleichterungen. Leider hat das GEG aber auch nicht die erhofften Erleichterungen im Sinne einer Transparenz ergeben.

Wichtig: Das GEG wird voraussichtlich in den kommenden Jahren überarbeitet werden. Dies ist bereits im Gesetz verankert. Wer den Bau, den Kauf oder die Sanierung eines Hauses plant, sollte daher darauf achten, ob es Änderungen geben wird. Es ist davon auszugehen, dass die Anforderungen an Neubauten und Sanierungsmaßnahmen eher verschärft werden.

Hier finden Sie einen ausführlichen Artikel zum GEG.

Das neue Gebäudeenergiegesetz: Ein Hausdach mit Solarpaneelen


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2. Der Energieausweis: Neue Regelungen als Folge des GEG

Bisher regelte die Energieeinsparverordnung (EnEV) die Vorschriften zum Energieausweis. Künftig finden sich diese Regelungen im GEG. Dies sind die wichtigsten Neuerungen:

  • Aussteller von Energieausweisen müssen das bestehende Gebäude vor Ort bewerten oder mindestens auf der Basis geeigneter Fotos.
  • Makler müssen beim Verkauf (oder der Vermietung) den Energieausweis vorlegen.
  • Im Energieausweis müssen die CO2-Emissionen genannt werden.
  • Vor einer wesentlichen Sanierung besteht für Eigentümer die Pflicht, sich zum Energieausweis beraten zu lassen.

3. „Mehrwertsteuererhöhung“: Rückkehr zum 19-Prozent-Satz

Für das zweite Halbjahr 2020 hatte die Bundesregierung den regulären Mehrwertsteuersatz von 19 auf 16 Prozent gesenkt, um wirtschaftliche Erleichterungen in der Corona-Krise zu schaffen. Mit Januar 2021 erfolgt die Rückkehr zum üblichen Satz von. 19 Prozent. Die Regelung betrifft auch den Baubereich. Wichtig für Bauherren und Sanierer ist:

  • Wann gilt welcher Mehrwertsteuersatz? Es geht um die Leistungserbringung. Also darum, wann die Handwerksleistung abgeschlossen wird. Nur wenn dieser Zeitpunkt in das zweite Halbjahr 2020 fällt, gilt der niedrige Mehrwertsteuersatz. Wörtlich hieß es seitens der Bundesregierung: „Auf Handwerkerleistungen, die in der Zeit vom 1. Juli 2020 bis zum 31. Dezember 2020 beendet werden, sind grundsätzlich die neuen Umsatzsteuersätze anzuwenden.“

  • Sollten Bauherren auf eine Abnahme vor dem Jahreswechsel drängen, um vom niedrigen Mehrwertsteuersatz zu profitieren? Nein. Eine Abnahme sollte immer erst dann durchgeführt werden, wenn die Baumaßnahme tatsächlich abgeschlossen ist. Die potenziellen Nachteile überwiegen eindeutig über die 3-Prozent-Ersparnis durch den niedrigeren Mehrwertsteuersatz.

Hausbau im Neubaugebiet


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4. Die Wohnungsbauprämie wird angehoben

Mit der Wohnungsbauprämie, kurz WoP, fördert der Staat Bausparer. Die WoP ist nicht neu. Aber zum 1.1.2021 werden die Förderrichtlinien verändert, sodass mehr Menschen in den Genuss der Förderung kommen. Zudem werden die Fördersummen angehoben. Konkret bedeutet das ab 2021 für Singles und Ehepaare (letztere jeweils in Klammern):

  • Mindestalter der Sparer: 16 Jahre
  • Maximales zu versteuerndes Einkommen, bis zu der Förderung durch WoP möglich ist: 35.000 Euro (70.000 Euro); Wichtig: Dabei handelt es sich um das Bruttoeinkommen abzüglich Werbungskosten, Freibeträgen, Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen
  • Höhe der WoP: Gefördert wird durch eine 10-Prozent-Einmalzahlung pro Jahr auf die eingezahlten Beträge, maximal jedoch 70 Euro (140 Euro)
  • Einsatzmöglichkeiten der WoP: Unter den sogenannten wohnwirtschaftlichen Zwecken ist der Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Wohnung, die Renovierung oder Modernisierung eines Eigenheims zu verstehen. Lediglich Sparer, die vor Vollendung des 25. Lebensjahres den Bausparvertrag abgeschossen haben, können unter bestimmten Voraussetzungen frei über das Geld verfügen – also zweckungebunden.

5. Das Baukindergeld wird bis März 2021 verlängert

Die staatliche Förderung namens Baukindergeld sollte ursprünglich am 31.12.2020 auslaufen und wird nun aller Voraussicht nach um drei weitere Monate bis zum 31.3.2021 verlängert. Mit dem Baukindergeld können sich Familien mit minderjährigen Kindern staatlich fördern lassen. Pro Jahr und Kind erhalten sie auf Antrag bei der KfW beim Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie 1.200 Euro. Die Förderung läuft zehn Jahre lang. Bei einem Kind liegt die gesamte Fördersumme also bei 12.000 Euro, bei zwei Kindern bei 24.000 Euro.

Auf der Seite der KfW heißt es: „Die Verlängerung des Förderzeitraums wird erst mit dem Inkrafttreten des Bundeshaushalts 2021 wirksam. Das Baukindergeld kann nach Einzug in die neue Immobilie im Rahmen der 6-monatigen Antragsfrist bis zum 31.12.2023 beantragt werden.“ Haben Sie also bis zum 31. März 2021 einen Kaufvertrag unterzeichnet oder eine Baugenehmigung erhalten, können Sie bis Ende 2023 einen Förderantrag auf Baukindergeld stellen.

10 Versicherungen rund ums Dach: Ein Mann blickt auf einen Bauplan


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6. Reformgesetz: Das neue Wohnungseigentumsrecht ab 1.12.2020

Die Reform des Wohnungseigentumsrechts (WEG) trat bereits am 1.12.2020 in Kraft. Hierin sind zahlreiche Neuregelungen enthalten, die die WEG-Verwaltung in der Praxis einfacher und transparenter machen sollen. Dies ist in weiten Teilen gelungen, wenngleich auch die Regelungen nicht so weit gehen, wie dies im Vorfeld diskutiert worden war. Nachfolgend können nur die wichtigsten Änderungen angerissen werden, da das Thema sehr komplex ist:

  • Vereinfachung von Sanierung und Modernisierung am Gemeinschaftseigentum: Grundsätzlich gilt künftig, dass nur diejenigen Eigentümer die Kosten für bauliche Maßnahmen tragen sollen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Alle Eigentümer sind in der Zahlungspflicht, wenn mindestens zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Eigentümer für diese Maßnahme gestimmt haben. Allerdings gilt auch hier eine Ausnahme: Die Maßnahme darf nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sein.
  • Verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter nur auf Umweg: Ursprünglich sollte es eine gesetzliche Regelung geben, nach der gewerbliche Verwalter einen Sachkundenachweis benötigen. Dies wurde nicht aufgenommen. Allerdings hat jeder Miteigentümer das Recht, als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung zu verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter, also einer mit Sachkundenachweis, bestellt wird.
  • Mehr Rechte für Verwalter: Künftig kann der Verwalter in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und keine erheblichen Verpflichtungen nach sich ziehen. Außerdem besitzen Vertreter im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft.
  • Vereinfachte Regelung zum Abberufen eines Verwalters: Die Eigentümer können den Verwalter auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Pultdach: ein Einfamilienhaus mit Pultdach


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7. Neues Gesetz zur Maklerprovision

Bereits am 23.12.2020 tritt ein neues Gesetz bezüglich der Maklerprovision in Kraft, das sogenannte „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Dies sind die wichtigsten Regelungen:

  • Das Gesetz gilt nur für Verbraucher.
  • Das Gesetz bezieht sich auf den Kauf/Verkauf von Einfamilienhäusern (inklusive Einliegerwohnung) sowie Eigentumswohnungen.
  • Grundsätzlich gilt das Verursacherprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss auch die Maklercourtage tragen.
  • Möglichkeit zur Weiterreichung der Maklercourtage: Es können maximal 50 Prozent der Maklercourtage an die andere Vertragspartei (also meist vom Verkäufer an den Käufer) weitergereicht werden, wenn der Verkäufer oder beide Parteien den Makler beauftragt haben. 
  • Es gilt auch eine neue Formvorschrift: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung bedarf der Maklervertrag künftig der Textform (beispielsweise E-Mail).

Von Fördermöglichkeiten profitieren

Die gesetzlichen Bestimmungen können verwirrend sein. Lassen Sie sich gut beraten, zum Beispiel von einem Dachdecker, der eine Energieberatung in seinem Portfolio hat. Egal, ob Sie in diesem Jahr bauen, kaufen oder sanieren möchten, halten Sie auf jeden Fall Ausschau nach Fördermöglichkeiten. In diesem Artikel finden Sie etwa die Förderungen nach dem GEG. Und denken Sie auch an die passenden Versicherungen rund um Dach und Haus. Dann sind Sie gut gerüstet für Ihr Projekt.

Jetzt weiterlesen: Vermeiden Sie diese 10 Kostenfallen bei einer Dachsanierung.

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