Simone Orlik

Der Traum vom eigenen Haus: Lieber bauen oder kaufen?

Sie möchten Hausbesitzer werden, aber sind unschlüssig, ob Sie bauen oder kaufen wollen? Damit stehen Sie nicht allein. Zwar weiß man oft intuitiv, welche Immobilie man bevorzugen würde. Dennoch lohnt eine genauere Analyse. Budget, Grundstücklage, Zeitaufwand und Umweltschutz spielen eine wichtige Rolle.

Um es vorwegzunehmen: Weil das Projekt „eigenes Haus“ von vielen Faktoren abhängt, lässt sich nicht pauschal beantworten, ob Sie lieber kaufen und sanieren oder bauen sollten. Allerdings haben wir einige Denkanstöße parat, die Ihnen als Grundlage dienen.

Haus bauen oder kaufen: Zwei Wege – ein Ziel

Der Neubau

Beim Neubau ist die Summe eines Hauses mehr als die Kosten für Grundstück und Gebäude, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag sowie Notarkosten. Wer mit einem Architekten baut, entlohnt ihn dafür laut Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI). Auch der Erdaushub und die spätere Bauleitung sind wichtige Faktoren für das Budget. Später kommen Baunebenkosten hinzu, zum Beispiel Wasser-, Telefon- und Stromanschluss oder die Neugestaltung von Außenanlage und Garten.

Erdaushub im Neubaugebiet


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Ein großer Vorteil beim Hausbau: Bausubstanz und energetisches Konzept sind auf dem neuesten Standard. Ihre Wünsche und Vorstellungen rund um Hausgröße, Raumaufteilungen oder Baumaterialien lassen sich individuell umsetzen. Und Modernisierungen brauchen Sie für viele Jahre nicht zu fürchten – vorausgesetzt, der Architekt hat sorgfältig geplant und das Bauunternehmen den Auftrag ebenso ausgeführt.

Der Kauf und die Sanierung

Der Altbau scheint auf den ersten Blick günstiger. Doch lassen Sie sich nicht täuschen! Sofern Sie eine Kernsanierung anstreben, benötigen Sie häufig ein vergleichbares Budget wie beim Neubau.

Beim Altbau ist die gründliche Bestandsaufnahme vor dem Kauf einer der wichtigsten Schritte. Holen Sie sich am besten einen Energieberater und einen fachkundigen Architekten zur Seite. Die Fachleute kennen sich mit der Materie aus und geben eine grobe Einschätzung über die Kosten der Sanierung.

Altes Haus mit weißer Fassade und rotem Dach


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Kern der Analyse ist immer die mögliche Energieeinsparung durch eine energetische Sanierung. Dabei nehmen die Experten vor allem Fassaden- und Dachdämmung, Fenster und vorhandenes Heizsystem unter die Lupe. Aber sie begutachten auch Strom- und Wasserleitungen, Decken, Wände und Böden, den Treppenaufgang und den Keller. Nicht genutzte Dachgeschosse lassen sich ausbauen.

Hauspreis, Sanierung, Kosten für Architekten und Energieberater ergeben den Gesamtpreis. Weil das Haus bereits erschlossen ist, entfallen allerdings einige Baunebenkosten. Förderungen gibt es je nach Sanierung von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der Bundesanstalt für Wiederaufbau (BAFA) und manchmal von der Stadt oder dem Landkreis. Hier lohnt sich häufig ein Vergleich, Sie können bares Geld sparen.

Lage, Lage und nochmal Lage

Doch bevor es überhaupt an eine Kostenschätzung geht, müssen Sie zunächst ein Grundstück oder einen Altbau finden. Die Lage spielt bei einer Immobilie eine wichtige Rolle.

In jüngster Zeit sind gute Grundstücke rar und teuer geworden. Deswegen sind vermehrt Bauplätze an Bahngleisen, viel befahrenen Straßen, Flugschneisen oder steilen Hängen zu finden. Zwar schaffen Konzepte für Lärm- und Schallschutz sowie barrierefreie Bauweisen auch hier Neubauten mit hoher Wohnqualität. Das hat allerdings seinen Preis und schlägt sich auf das vorhandene Budget nieder. Auch die spätere Wertigkeit der Immobilie beim Wiederverkauf sollten Sie ehrlich analysieren.

Hausbau im Neubaugebiet


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Bestandsgebäude dagegen befinden sich häufig in Siedlungen mit gewachsener Infrastruktur, nahe an Schulen, Kindergärten, Supermärkten oder der Arbeit. Das steigert langfristig den Wert von Haus und Grundstück und bringt Wohnqualität mit sich.

Wie kompromissfähig sind Sie?

Dafür punktet der Neubau an einer ganz anderen Stelle. Denn das neue Haus lässt sich zusammen mit einem Architekten vom Reißbrett aus planen. Modernste Gebäudehüllen, zeitgemäße Haustechnik oder im Trend liegende Flach- oder Pultdächer lassen sich umsetzen. Wer sich kein individuelles Architektenhaus leisten kann, findet bei einem der vielen Fertighaushersteller oder einem regionalen Bauunternehmen möglicherweise das Haus seiner Träume.

Beim Bestandsgebäude heißt es meistens: Stellen sie sich auf Kompromisse ein. Durch Konstruktion und Bausubstanz sind Sie in Ihren Entscheidungen begrenzt. Zwar lassen sich auch hier Geschosse ergänzen, Dachformen ändern, Durchbrüche planen oder neue Treppen einbauen. Zuweilen sind diese Dinge aber nur mit erheblichen Mehrkosten verbunden.

Hausdach Sanierung


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Andererseits sichern Sie sich beim Altbau den gewachsenen Charme des Gebäudes und seiner Geschichte. Während der Neubau häufig eine kühle Ausstrahlung hat, schafft der Altbau ein ganz besonderes Ambiente – übrigens inklusive der Außenanlage und Gärten, die sich sofort nutzen lassen.

Klimafreundlich? Ja, bitte!

Viele Menschen, die eine Immobilie erwerben, legen Wert auf Wohngesundheit und Klimaschutz.

Der Neubau lässt sich vom ersten Spatenstich an energieeffizient und mit den Baustoffen, die Sie sich wünschen, umsetzen. Hier wird Ökologie großgeschrieben. Bedenken Sie aber auch, dass beim Neubau sogenannte graue Energie entsteht: Dabei handelt es sich um die Energiemenge, die man für die Herstellung, den Transport und die Entsorgung von Produkten benötigt.

Aktiven Umweltschutz leisten Sie ebenfalls, wenn Sie mit einer Sanierung die Lebensdauer eines Altbaus verlängern und CO2-Emmissionen reduzieren. Längst ist auch hier der Niedrigenergie- oder sogar Passivhausstandard angekommen. Wärmedämmverbundsysteme, gedämmte Dächer, dreifachverglaste Fenster und moderne Heizsysteme sind wichtige Grundlagen dafür. Experten zufolge spart die Wärmedämmung der Fassade bis zu 25 Prozent der Energiekosten; Beim Dach sind es 15 Prozent.

Bau eines Fertighauses


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Auch dies gehört zum Klimaschutz: Viele Neubaugebiete befinden sich häufig an der Peripherie einer Stadt. Das sorgt dafür, dass Sie vergleichsweise viel mit dem Auto fahren müssen. Beim zentral gelegenen Altbau lässt sich dafür eher aufs Fahrrad springen.

Der Faktor Zeit

Sowohl Neubau als auch Sanierung sind sehr individuelle Projekte. Und so lässt sich kaum pauschal beziffern, in welches Haus Sie schneller einziehen können. Je nach Planung, Baugenehmigungen und möglichen Eigenleistungen kann ein Altbau bereits nach neun Monaten saniert sein – das Projekt kann sich aber auch bis zu zwei Jahre hinziehen.

Beim individuell gefertigten Architektenhaus sind zwei Jahre und mehr keine Seltenheit. Und auch beim Fertighaus vergehen heute anderthalb bis zwei Jahre bis zum Einzug. Weil die Module für den Rohbau in der Werkhalle fertig hergestellt werden, dauert die Planung vergleichsweise lang. Später ist das Haus umso schneller gebaut.

Bauen oder kaufen? Am Ende entscheidet nicht nur Ihr Bauchgefühl, sondern viele andere Faktoren. Berücksichtigen Sie die, dürfen Sie sich auf ein Haus freuen, dass genau Ihren Wünschen entspricht.

Zusammengefasst: Die Vor- und Nachteile von Neubau vs. Hauskauf

Der NeubauKaufen und Sanieren
🟢 Individueller Hausbau (Hausgröße, Raumaufteilung und Baumaterial)🔴 Veränderung des Hauses nur mit Kompromissen möglich
🔴 Wenige Fördermittel🟢 Viele Fördermittel durch Kreditanstalten, Bundesanstalten und Städte/Gemeinden
🟢 Bausubstanz und energetisches Konzept auf neuesten Standards🔴 Gebäude muss nachträglich energetisch gedämmt werden
🔴 Garten muss angelegt werden🟢 Garten lässt sich sofort nutzen
🔴 Lage: Baugrund ist Mangelware🟢 Grundstück in der Regel in Siedlungen mit guter Infrastruktur
🔴 Zusätzliche Baunebenkosten (Wasser-, Strom- und Telefonanschluss sowie Außengestaltung)🟢 Keine zusätzlichen Baunebenkosten (Haus bereits erschlossen)
🟢 Moderne und kühle Ausstrahlung🟢 Gewachsener Charme mit besonderem Ambiente und Geschichte
🔴 Möglicherweise zusätzliche Kosten für Lärm- und Schallschutz sowie Barrierefreiheit🔴 Möglicherweise zusätzliche Kosten für Lärm- und Schallschutz sowie Barrierefreiheit

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